3일 정치권과 정부에 따르면 부채비율 100%를 넘는 임대사업자 주택도 오는 15일부터 2년 한시로 주택도시보증공사(HUG) 등의 보증보험 가입이 가능해진다. 전세보증은 임대사업자가 전세보증금을 돌려주지 못하면 보증회사가 세입자에게 대신 갚아주는 제도다. 지난 7·10 대책에 모든 임대사업자의 전세보증 가입이 의무화 돼 1년 유예 끝에 지난해 8월부터 전면 시행 중이다.

문제는 개인임대사업자 90만가구 중 1만6000가구가 여전히 가입을 못하고 있다는 것이다. 전세보증에 가입하려면 2가지 조건을 충족해야 해서다. 첫째는 은행 대출금의 담보권 설정액(이하 대출금)이 집값의 60%를 넘지 않아야 하고, 둘째는 대출금과 전세금을 합친 부채비율이 집값의 100% 이하여야 한다. 깡통전세도 가입 불가다.

정부는 대책발표 이후 1년4개월여의 유예기간을 두면서 "전세금을 낮추거나 대출금을 일부 상환해 부채비율 100% 이하로 낮추라"고 임대사업자에 요구했다. 깡통전세를 없애고 임대주택의 '위험도'를 낮추기 위한 목적도 있다. 그런데 막상 제도를 시행했지만 정부 기준을 준수하지 않는 임대사업자가 속출했다. 이번에 결국 가입요건을 완화하는 식으로 한 발 물러선 것이다.

대출금이 시세의 60% 이하여야 한다는 기준은 유지되지만 대출금과 전세금을 합친 금액이 집값의 2배, 3배가 돼도 보증보험 가입은 가능해졌다. 특히 전세금이 시세보다 비싼 '깡통주택'도 가입이 첫 허용됐다. 정부는 "사각지대에 놓인 세입자 보호를 위한 한시조치"라고 설명했지만 일각에선 "1년 유예 기간을 줬는데 준수하지 않은 임대사업자에 대한 특혜 아니냐"는 시각도 있다.

보증기관 부실 우려도 없지 않다. 공공기관인 HUG가 깡통전세까지 보증하면 향후 보증기관 리스크(위험)가 터질 수 있다. 세입자가 직접 가입하는 일반 전셋집의 전세금 반환보증은 부실비율 기준을 엄격히 적용하면서 임대사업자는 완화해 형평성 문제도 제기된다.

2년 한시·수수료율을 2배 인상.."세입자도 수수료부담도 떠안아.. 전세금 모두 못 돌려 받는다" 유의
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물론 깡통전세 보증보험을 허용하면서 몇 가지 조건이 붙었다. 2년 한시 가입이며 부채비율 100% 해소를 위한 계획서를 제출해야 한다. 세입자 설명의무도 있다. HUG의 리스크 관리를 위해 보증수수료는 최대 2배 올린다. 현재 부채비율 100% 이하 보증수수료율은 0.099~0.796%인데 앞으로 100% 초과 주택에는 0.259∼1.752% 수수료를 적용한다. 예컨대 전세금 2억원의 깡통전세라면 보증보험 수수료가 최고 연간 350만4000원에 달한다.

이렇게 되면 세입자 부담도 가중된다. 세입자는 연간 87만6000원을 내야 한다. 보증수수료의 25%는 세입자 부담이기 때문이다. 더구나 부채비율 100% 초과 주택은 전세금을 모두 돌려 받지도 못한다. 보증보험 가입이 가능해 지기는 하지만 부채비율 100% 이하 전세금만 보증하기 때문이다. 또 임대사업자가 집값의 60% 초과분에 대해서만 '부분 보증' 가입하는 경우도 적지 않다.

부동산 업계 관계자는 "깡통전세 보증보험 가입이 가능해지더라도 세입자 역시 더 비싼 수수료를 내야 하는데다 사고가 터질 경우 보증금 전액을 돌려 받을 수 있는 것은 아니라는 점에 유의해야 한다"고 말했다.

http://news.v.daum.net/v/20220102170005760